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应对危机：产业升级也是“被逼的”

王子鹏

　　（这次金融危机普遍是认为金融杠杆惹的祸，其实金融产品过度“创新”固然放大了危机，但危机真正的起因是放松了风险控制，这与美国911之后的国内政策有很大关系，美国政府对经济的干预能力不是我们想象的那样温和。对我们而言，金融产品创新不是过度，恰恰是不足，因此，要应对金融危机，要控制风险，但同时还要金融创新。产业升级也是如此。以下为约稿。）
    中学的地理书上这样概括中国的气候特点：夏季普遍高温，冬季温差较大。虽然各地都有自己的“小气候”，但概括起来的确是这种情况。这就像金融危机来临，虽然中国的情况略好，但基本上“全球同此凉热”。
　　就城市而已，一片萧索之中，各有各的不幸。如果要排个队的话，大抵是大城市比中小城市严重，沿海城市比内地城市严重。虽然这场金融危机是内外因共同促成的结果，但就总体而言还是一个舶来品，因此，以外向型经济为主导的城市受影响最为严重，低水平加工型产业、服务业为主的产业机构受冲击最大。很不幸的是，曾经红极一时的东莞就是这样的城市。
　　从历史上看，东莞目前的发展现状是深圳城市转型的副产品。上世纪90年代初，已经颇具规模的深圳果断放弃了三来一补企业，全力发展附加价值高、环境伤害小、竞争力强的高新技术企业和金融产业，完成了产业的重大调整和升级。正是在这一转型过程中，东莞等深圳周边的小城市开始接受了加工大量加工企业而迅速发展起来。在90年代末靠几乎完全的外向型经济创造了“全球下单东莞制造”的奇迹。但是，由于没有及时进行产业升级和调整，东莞的竞争力进入21世纪实际呈下降趋势，但在世界经济向好，订单充足的情况下，速度掩盖了效率，危机被暂时掩盖。在世界经济放缓、外界需求锐减的情况下，像东莞这样“两头在外”的经济模式就像失去根基的纸房子，一阵风就能吹走。同时，依赖于深圳、香港的服务业也因经济不景气而锐减。
　　目前，深圳和东莞似乎都面临着金融危机的冲击，但两者显然不可同日而语。日前，温家宝总理在广东调研时，深圳和东莞是重要的两站，温家宝总理在两地发表的谈话耐人寻味。在深圳，总理的评价是这样的：“面对当前这场金融危机的冲击，在整个珠江三角洲企业生产经营普遍比较困难的时候，深圳为什么相对要好一些？就是因为产业升级抓得早，自主创新抓得早。因此，应对金融危机就有了准备，也有了能力。”虽然，深圳目前也面临着金融业收入下滑，但对于金融创新不仅没有限制，甚至继续鼓励。对于深圳的金融业来说，不是创新过度，而是创新不足。这种思路实际上是一种积极的带有普遍意义的做法，即我们常说的，发展中的问题要靠发展来解决。
　　在相邻的东莞，温家宝总理则针对中小企业提出了非常具体的三条支持措施，其中特别提出“支持中小企业实行产业转型和结构优化升级”，甚至具体方向都十分明确：“遵循市场规律，抓住时机，按照市场需求，调整企业产品结构、市场结构，鼓励中小企业向专、新、特、精方向发展，提高市场竞争力和抗风险能力。要扩大市场准入，鼓励、支持和引导中小企业进入金融服务、公用事业、基础设施等领域。要推动中小企业联合、兼并，提高与大企业的配套协作能力。”这实际上等于给东莞的产业升级指出了具体的出路，其中，既有深圳的成功经验，同时也针对像东莞这样的卫星城市给予了准确的定位，毕竟一山难容二虎，东莞不可能再复制一个深圳，因此，如何与大城市、大企业配套协作实在是一个需要重点研究的课题。
　　至于东莞热议的楼市下跌，讨论如何救市，则有点舍本逐末的感觉。东莞虽然总感觉自己是大城市，其实来自自身的需求仍然十分有限。当外来的购买力消失，你想靠房地产拉动经济走出低谷近乎徒劳。对东莞来说，楼市现状只是总体经济下滑的一部分，但不是主导的哪一部分，而是从属的部分。一旦经济形势好转，楼价铁定迅速回升，压都压不住；相反，大的环境不好，除非“买房送户口”，或许能刺激一部分需求，否则楼市绝对不可能独善其身。
　　所谓金融危机，有“危”就有“机”，但机遇并不是人人都抓得住抓得准，这既要有魄力还要有水平。东莞现在是被逼到了产业升级的路口，能不能走下去，能不能走得准，都还是一个未知数。如果不改，金融危机总会过去，东莞人靠老本也能挺过这几年，过去之后，大抵也能基本恢复部分旧观，但是那样只会在“沦陷”的道路上越陷越深。东莞前几年的日子实在太好，有点不思进取，在产业升级这件事上，动手已经晚了，危机来了，逼着“懒人”动动，未必不是好事。

　　2008年12月4日星期四

天凉好个秋

——地产神仙派文章接龙《当天气渐渐转凉的时候（6）》

王子鹏

　　山中方一日，世上已千年。
　　好久没上网没写博，在遗忘了世界的同时，似乎也被世界遗忘了。
　　好在还有朋友，常常把我从恍惚中唤醒，这一醒已经来到了秋天。秋天总是一个忧伤的季节。“秋风萧瑟天气凉，草木摇落露为霜。”（曹丕·《燕歌行》）按古老的五行学说，秋属金，主肃杀，古时行刑一般放在秋季，所谓“秋后处决”，今人则常谓“秋后算账”，以示“人与自然的和谐”。
　　“十一”之后，北京的秋意就越来越浓了，早晚明显感到秋的肃杀之气。不过，老刘几日前从海南发来短信——“三亚好热！”这似乎让人感到更加郁闷，世界真不公平。没办法，初中的地理书就简明扼要地告诉我们，我们国家的气候特点是“夏季普遍高温，冬季南北温差较大”。因此有钱人大都选择春节去海南度假，开发商在海南争相开发高级酒店。看来，由于经纬度的差别造成的气候上的差异同样可以用转移自身所在经纬度的方法“趋利避祸”，但另一种寒冬在全球化的今天似乎无处可藏，“寰球同此凉热”。
　　当这股寒风去年从美国吹来的时候，很多人都没当回事，至少本人就在判断失误的这一类人中间。现在，当初的癣疥之疾酿成了全球性的金融风暴和经济衰退，中国经济也面临严重挑战。这在股市、房市上的表现最为突出，股市涨得高跌得惨，房市也表现为市场的低迷甚至某种程度上的衰退，于是“救市”之声一时高涨，各地的一些“非常”措施也得到高层的默许。
　　对此，笔者持冷眼旁观的审慎态度。不是一直叫喊要降房价吗？怎么房价还没降呢就绷不住了？要么今是而昨非，要么昨是而今非，再要么就是口是而心非，这事情怎么就没有着落了呢？我们惯常的做法是“昨天那样做是对的，今天这样做也是对的”，我靠！你咋做都是对的，还要我们长脑子干吗？这虽是气话，但想想一些地方政府拿财政收入直接补贴购房，丫真不是东西！
　　其实，任何事物都有周期，所谓世事无常，“花无长好，月无长圆”，经济同样有周期有起伏，“飘风不终朝，骤雨不终日”，没有任何事情能长盛不衰，所谓 “螺旋式上升”、“波浪式前进”也是这个道理。但是，随着我们对事物的认识逐渐深入，对经济规律的把握越来越深，对自然对经济的把握能力也越来越强大，这会让我们得意忘形，不知道自己几斤几两。对于一种灾难，不是根据科学规律趋利避害，而是“严防死守”，最终造成更大的损失。
　　改革开放三十年，地方政府对市场经济的规律的了解也到了一定程度，对市场的把握也积累了一定经验，特别是手里攒了点钱，便会感觉对市场的把控能力“水涨船高”，遇到点波动便想去干预，以保持“持续快速发展”。在我们这个有着悠久强势政府传统的国家尤其突出，所以也应该倍加警惕。事实证明，我们对经济规律的不当干预常常事与愿违，当年房价越调越高，就是前车之鉴。
　　春生秋杀，自然之理也。经济在低潮时，原本被掩盖的问题都暴露出来，或许会以一种比较残酷的形式解决。人为的“暖冬”，只会让本该死掉的“害虫”大量留存下来，造成来年歉收。
　　“物壮则老”，房地产有2005、2006年的高位，就应该有2008年的低潮，否则那叫没有天理。有低潮有寒冬，但并不是没有生机，寒冬里冻死的都是那些经营情况不好、资金有困难的企业，留下来的才是相对健康的、强大的。两万多家房地产企业，从企业经营、市场竞争的角度看，死掉一般都不算多，何况死掉三分之一都不可能。作为房地产企业，凡是叫喊政府救市的，大多是为了其“不可告人”的目的，真正坚韧的企业，大都默不作声，深挖洞，广积粮，备战备荒呢。房地产的水深，深到我们看不明白。
　　不过，笔者并不是主张政府不作为，这显然也不是现代政府的做派。现在的房地产已经绑架了金融，金融已经绑架了我们全体国民，拯救房地产已经不仅仅是救开发商，同时也是救我们自己。美国的7000亿美元救市方案为什么在国会通不过，就是大家不愿意拿自己的钱“便宜”投资者；后来为什么又通过了，大家都是一条绳上的蚂蚱，跑不了你，也跑不了我，覆巢之下，无有完卵。只是，我们希望政府的措施，能更加谨慎和有效，所谓财政的钱，说白了，还不是我们纳税人的税款？
　　
　　2008年10月20日星期一

    此文为地产神仙派文章接龙《当天气渐渐转凉的时候》的第六篇，下面有请沈阳的安松青接龙。

王子鹏

　　这次汶川大地震，对全体中国人的心灵都是一次强烈的震撼，这个时候谈房价之类的话题，总是让人感觉扫兴。不过，生活还要继续，房价也是我们绕不过去的一个问题。
　　作为地上的附属物，建筑总是地震中第一个被摧毁的对象，看到那些倒塌的、裂缝的，甚者夺取主人生命的房子，很难想象购房者的心理不会产生各种各样的联想。如果，地震对购房者的心理有影响，那么影响无非是两个方面：一、还要不要买？二、买什么样的房？
　　第二个问题很好回答，也很好理解。承平日久，或许大家以前对地震这种随时可能发生，基本无法预测的强烈自然灾害已经基本淡忘的话，那么这次特大地震等于给大家敲响了警钟，也相应增加了知识储备。我想，如果这时还准备买房的话，对房屋的结构、材料使用、抗震性能都会比以往任何时候都更加重视。
　　第一个问题比较微妙，要不要买？这是一个问题。章林晓先生最近一篇文章，题目就是《房子该买还得买》，其立论的基础主要是两个：一是地震之后大规模的重建有可能拉动建材价格上涨，从而给房价上涨压力；二是宏观调控可能因此半途而废，打压房价的压力变小。所以，在这种情况下，房子该买还得买。
　　当然，章林晓先生主要说的是自住需求，其实这个需求毫无疑问是早买早好，就像一位网友跟帖说的：“不是俺不想买房，而是现在房价贵到俺买不起啊。”应该说，震灾对这部分需求或许有影响，但影响不算太大，只要“该买”的，肯定还会买。
　　另一部分是小投资者，除自己有自住房之外，还有几套房子用以保值增值的投资者，这部分人会感到危机。
　　昨天，我和一位朋友吃羊肉串，这家伙这些年挣点钱都买了房子，除了买房子也没有别的想法。震灾发生后，原来准备持有出租的房子，现在毫不犹豫地准备年底出手卖掉。原因很简单，从地震中悟到一个道理——手上必须有现金，“把钱拿到手上最踏实”。
　　看到成都大量住宅楼上的裂缝，估计每一个像他这样手上几套房的家伙都在心跳加速。一旦发生灾难，所有的财富、固定资产可能就化为泡影。尤为可怕的是，对于地震这种自然灾害，保险是免责的。可是对于银行来说，却不妨碍他们要帐。本来房屋是用来抵押了，还不上钱，银行就收房子，现在房子塌了，银行就应该收拾收拾破砖烂瓦收拾走就完了，可惜，我们的银行没忘记“父债子还”的道理，房子倒了，人还在，帐还要还。当然，人死了，帐号没人找，银行并不会把这钱想办法还给继承人的。
　　现实让人恐惧，前景让人心虚。这几个因素综合起来，类似这哥儿们的一帮购房者的心态将发生微妙变化，至于这心理变化能持续多长时间，能有多大能量，本人无法预测。

　　2008-5-29

王子鹏

    灾难是一面镜子，它既可以照出人性的光辉，也可以映射那些藏于我们内心深处的猥琐与黑暗。

    地震，发生在汶川，也发生在房地产界。在这场灾难面前，房地产界的脸谱变了又变。我们看到，中国移动、工商银行、加多宝集团(王老吉) 、日照钢铁、台塑集团等企业的捐款都超过或达到了1亿元，如果不是雅居乐继首批捐款500万之后又追加了1亿港币，地产界的脸面恐怕要损失殆尽。

    据媒体统计，截至 5月19日中午，四川汶川大地震发生一周后，地产业捐款总额约4.6亿元，在所有行业的现金捐款中，占据国家GDP近10%，号称“支柱”的地产业排行倒数第二，特别指出的是，倒数第一是无偿进行了难以列数的药品支援的医药行业。虽然碧桂园、合生创展、大连万达、富力等房地产企业捐款都超过千万，虽然压力之下一些企业开始追加，但这些已经难以挽回地产界的颜面。

    应该说，捐款不是勒索，不是攀比。在灾难面前，再微小的力量也是一种支持，所有的援助都值得感恩和感动。对于普通人来说，一句鼓励的话，一个坚强的微笑，都是对抗震救灾工作的支持。对于那些拿出零花钱的孩子，捐出自己全部积蓄的乞讨者和拾荒者，两次捐款的残疾儿童，他们的精神更是令整个中国为之感动。

    但是，也有捐款人受到了指责，众多的矛头集中在地产界的几位大佬级人物。和那些小孩、拾荒者、残障人士相比之下，这些地产大佬所在的企业捐助数目都在百万以上，“绝对数量”亦十分可观。如果是一个普通企业只能赢得赞扬，可惜他们不是。

    对于一个企业公民、社会责任不离口、市值超千亿的“地产标杆”；对于一个号称股市上圈了钱，“钱多得不知道往哪儿花”的明星上市公司；对于那些平时站在舆论和道德制高点上指点江山的大佬，人们或许无法了解，在中华民族面临巨大灾难的时候，它们的表现为何与往日竭力塑造的形象大相径庭。王石先生的“10元论”更是让整个地产界蒙羞，让那些热心救助的企业惨遭舆论株连，让整个地产界的形象黯然失色。

    灾难，是一面镜子。它照出了所有人的脸孔，也照出了一部分善变的脸。

    灾难面前，冷静与冷漠，仅有一线之隔。也许，我们可以用资金紧张的借口；也许，我们可以归结为公司制度的限制；但是，我们更愿意把它看做是人性本来面目的展示。少登一次山，或许就可以省下更多的钱；少拿一次“地王”，或许就能救助更多的灾民。可是没有，或许精明的企业战略可以使企业借机做大，铲除对手，但是，失去了民众信任的企业，最终将失去发展的基础。

    几乎和军队同时赶到救援现场的陈光标先生赢得了尊敬，一次捐款1亿的王老吉赢得了尊敬，成千上万的网民发誓以后只喝王老吉，让这个值得尊敬的企业把失去的赚回来；几乎同样多的网民也认为，王石先生可以征服世界上任何一座高山，但却永远翻不过汶川的坟头。

    中国人懂得感恩，也爱憎分明。每个人的心里都有一杆秤，所有企业都可以做自己认为合适的事情，可惜，企业的形象要由民众的内心确定。

    本来，捐助是地产界一次自我救赎的机会。本来名声就不好的房地产界，震灾之后还要面对房屋质量问题的调查和指责，慷慨的捐助既是对自己良心的安慰，又是一次挽回形象的机会。可惜，并不是所有的企业都懂得珍惜。

    灾难，终将过去，但留在这面镜子中的影像，却会被历史铭记，那些脸孔，如同我们内心的伤痛，无法忘记。

2008年5月22日

王子鹏

噩梦在白天降临
13亿的心脏
在刹那间破碎
那些美丽的家园
转眼变成恐怖的坟场

从那一刻
我一半的生命在慢慢坠落
在黑暗的深处
地火舔舐流血的伤口
那些煎熬的生命
就在我的左右

在灵魂的一隅
恐惧在黑暗中蜷缩
我无法面对
那些美丽的花朵
在废墟中一片片零落

在痛苦中守望
我无法越过
那些越来越庞大的悲伤
我知道，我没有理由
在这样一个夜晚
躲藏在遥远的地方
透过千万双眼睛
我看见
那些破损的手掌
依然顽强地举起
生命的重量
那些汗水和眼泪
远比的我的悲伤
更有分量

汶川，让我握你的手
让我感受你的坚强
让我的心跳
温暖你的胸膛
让我和你一起
整理被折断的翅膀
让那些永远闭上的眼睛
伴着你我
一起飞翔

2008年5月17日星期六

王子鹏

（图：威京集团主席特助沈辉庭先生（左）和戴德梁行台湾地区总经理颜炳立先生在进行招商介绍）

    4月16日，台湾著名商贸企业威京集团在北京举行大陆企业赴台投资商机说明会，成为“胡萧会”之后后首个来大陆进行招商引资的台湾企业。在经历连续8年的徘徊之后，台湾经济有望搭上大陆飞驰的“经济列车”，而已经处于低谷的台湾房地产业正在期待新一轮强劲反弹。
    对于大陆的房地产业而言，这即是一个机遇，又将衍生新的挑战。

台北“超级豪宅”来京招商

    在4月16日台湾威京集团举行的招商说明会上，涉及的项目包括威京集团旗下的多个工业园区用地。其中最引人瞩目的，毫无疑问当属有台北地王之称的亚太商务会馆。
    该项目位于有“台北曼哈顿”之称的台北信义计划区，其周边建筑包括台北市政府、世贸展览馆、101大楼、新光三越百货以及众多豪宅，交通便利。更重要的是，亚太会馆是全区硕果仅存的住宅用地，被称为台湾的“地王”地块。由于地块方正、面积又够大，加上区内生活机能完备，兼具金融、休闲、购物、医疗等功能，因此被认为是改建“超级豪宅”的最佳基地。
    负责为该项目招商的戴德梁行台湾公司总经理颜炳立先生毫不掩饰对该项目的偏爱。“二十几年的专业告诉我，这么漂亮的地块基本不会有第二块再出来了。”他透露，因为迎合了目前岛内的豪宅热潮，自传出拍卖消息后，该地块竞拍价格一路攀升。目前起拍价已从69亿新台币调整至149亿新台币。
    对于投资价值，他认为，目前台湾市场上的第一代豪宅（一般豪宅）已无法满足富豪们的需求，转而催生第二代豪宅（超级豪宅）的规划与筹建。据业界乐观推测，两年内台北很可能出现每台坪（等同3.3平方米）400万元新台币（约人民币93万元）以上的超级豪宅。
    以亚太会馆起拍价149亿新元台币计算，买家开发兴建超级豪宅后销售面积可达10000坪（约33，000平方米），每坪销售如达250万元新台币时，总投资利润率将达12%，如每坪销售300万元新台币，总投资利润率将达30%，自有资金报酬率则达101%。
    如假设以200亿得标计算，每坪售价如达400万元新台币时，总投资利润率将达36%，而不计入融资的自有资金报酬率则达128%。如每坪售价500万元新台币，总投资利润率将达62%，自有资金报酬率则达230%。
据透露，目前已经有多个大陆开发商前去台湾考察，而该项目可能是这些开发商真正的目标之一。但是，由于很多复杂的原因，对于进一步的细节还只能等待5月1日投标开始才能揭晓。据了解，该项目还将陆续在日本、香港、新加坡等地进行推介，吸引亚太地区的国际投资人参加竞标。

台湾房地产：下一个爆米花

    对于一个如此优质的项目，威京集团选择出售而不是自己开发，这不仅让人有些费解。对此，台北亚太商务会馆总经理谢美庆女士表示，这一方面是公司经营的考虑，一方面也是希望借此吸引陆资、台资、港资乃至于外资来台湾寻找机会，并进一步刺激台湾房地产升温。
    其实，在“3·22”和“胡萧会”之后，台湾经济信心大涨，正在经历一个前所未有的高速增长的前夜。在当前两岸关系缓和、经贸合作有望进一步开放和升温的大背景下，台湾的房地产、观光酒店产业、证券金融业、百货零售业等领域正在成为大陆投资商重点关注的热点行业，而其中大陆企业投资台湾房地产领域有可能率先成为现实。
    对此，台湾京华山一证券总经理刘大贝先生认为，两岸经贸互动将迅速引爆台湾经济的三个“爆米花”——股市、楼市和汇市。目前台湾股市在一系列利好消息的刺激下，已经呈现强劲的上升势头，而房地产，正在成为下一个即将引爆的“爆米花”。
    据颜炳立先生介绍，目前台湾房地产买气已“全面沸腾”，在3月29日之前岛内推案量高达3000亿元台币，较去年同期倍增，市场来客量也较年初倍数成长。而各地房产价格，更是水涨船高。据悉，大陆一些著名的房地产企业亦纷纷看好投资台湾地产项目的获利前景。包括碧桂园董事长杨国强、合生创展董事局主席朱孟依、富力地产董事长李思廉、万通集团主席冯仑、SOHO中国董事长潘石屹、雅居乐集团主席陈卓林、世纪朝阳房地产董事长曾伟等大陆房地产界的领军人物将集体赴台湾考察房地产市场。
    据戴德梁行的统计数据显示，2007年，台湾房地产投资金额高达1170亿新台币，创历年新高，其中将近8成（885亿新台币）为投资型资金，比例远高于自用型资金。在885亿新台币中，台湾本地投资金额仅为439亿，其余446亿均为外地投资，外来资本对投资台湾房地产获利前景的看好可见一斑，台湾也由此进入亚洲热点房地产投资市场的行列。考虑到台湾融资利率和总体成本相对亚洲其它地方有较大优势，预计2008年，台湾的房地产，尤其是商用房地产投资市场将会持续升温。

大陆资金将受影响

    从宏观层面上看，两岸的经济融合固然是一件双赢甚至多赢的好事，但是具体到房地产行业，则会或多或少对大陆的同行产生影响。
    “胡萧会”之后，两岸经贸利好不断。不仅“三通”在即，而且台湾方面也承诺放开大陆资金赴台长期投资，并承诺在5月20日前后开放人民币自由兑换。这些都为大陆资金进入台湾房地产市场提供了可能。
对此，著名经济学家郎咸平教授认为，两岸经济有很强的互补性。两岸三通，其作用相当于当年刺激香港经济迅速恢复的“自由行”，将迅速刺激台湾经济的增长，其中旅游、酒店和服务业可以迅速受惠。同时，台湾地区的营商环境和对私有财产的保护相对而言比较到位，这可能会吸引一部分大陆资金。
    因此，业内有种担心，担心台湾方面在放开大陆资金投资后，出现大量大陆资金流向台湾，这对目前资金非常紧张的大陆房地产行业，将会产生非常不利的影响。对此，颜炳立先生在接受《楼市》记者专访时表示，现在大陆地产商的身价“叹为观止”，而台湾可供投资的项目太少，并不足以影响到大陆市场。“台湾没有那么多项目可以供应，供他们投资的项目是有限的……把台北、台中、高雄的项目集中起来也不足以对大陆资金产生影响。”
    但是，这种情况对于台湾房地产的影响是显而易见的。颜炳立先生承认，这将会使目前仍处在“价格洼地”的台湾相关物业迅速升值。

（本文发表于北京《楼市》杂志）

王子鹏 

　　时至四月下旬，关于楼市，尤其是北京楼市向何处去的争论仍然不断。引发“拐点论”的王石先生，4月17日在岭南学院谈及企业家自我管理的时候，再次主动谈起了“拐点论”。不过，这个“拐点”已经被修正为“价格的理性回归”，火药味不知不觉淡了许多。
　　对于所谓“拐点”，本人一直不认同。笔者2月底在一次论坛中曾表达过自己的看法。大意是拐点有两个意思，其一是上升或者下降的形式（不是“形势”）发生了变化，还在上升，但是上升的形式发生了变化，这是数学意义上的拐点；另外一个拐点是极点、转折点，也就是目前一般意义上的拐点。如果说房价上升的形式发生了变化，房价由暴涨变成了理性的上升，我认可。但是如果说房价就因此转折向下，这值得商榷。
　　笔者愚见，仅就北京市场而言，今年头两个月的市场冷清有很多因素造成的。其中，有宏观层面的风险，投资客更愿意把钱放在一个相对安全的地方“按兵不动”。从市场微观层面来看，一二月份本来就是传统的销售淡季，春节、雪灾、货币政策等延续并加重了市场观望。但随着经济形势的明朗，市场需求将会恢复，无论是自住还是投资，在短暂的压抑之后必然会慢慢释放，因此，不出意外的话，市场将在三四月份回暖，随后开始慢慢上涨，下半年九十月份甚至可能会出现比较大的涨幅。
　　但是，从目前得到的数据看，这一判断似乎颇有争议。从国家发展改革委、国家统计局发布的3月全国70个大中城市房价调查中，可以看到，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，其中，新建住房销售价格同比上涨11.4%，北京名列第四，为16.9%。这种上升势头与业界的预期基本一致。但是，从整个市场来看，项目整体销售仍显平淡。来自北京房地产交易管理网的数据显示，今年3月北京住宅期房日均交易量仅有182套，相比去年同期下降了30%。这种状况距离楼市回暖似乎仍然有不小的距离。进入4月，清明小长假之后，北京住宅期房、现房单周交易量仍然是涨跌互现的局面。
　　即使如此，笔者对今年房地产的走势，尤其是价格走势仍然持乐观态度。这里，除有需求推动的传统市场因素之外，还需要从更加宏观的角度去考量。
　　在国家统计局发布的各项数据中，CPI的变动似乎比房价更加令人注目，尤其是在连续的价格上升之后。数据显示，一季度居民消费价格（CPI）总水平上涨了8.0%(3月份同比上涨8.3%)，涨幅比上年同期高5.3个百分点，属于严重的通货膨胀。食品价格上涨幅度仍然较大，达21.0%，工业品出厂价格同比上涨6.9%(3月份上涨8.0%)，比上年同期高4.0个百分点；原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.8%(3月份上涨11.0%)，比上年同期高5.7个百分点，形成了“普涨”的局面。央行的一份调查显示，本季度，认为“物价过高，难以接受”的居民占比达49.2%的历史最高水平。
　　CPI高位运行的同时，货币发行量也延续并保持了高速增长的态势。虽然央行的报告认为：“一季度货币信贷增幅明显回落，从紧货币政策成效显现，金融运行平稳”，但是我们看到， 3月末，广义货币供应量(M2)余额为42.31万亿元,同比增长16.29%，狭义货币供应量(M1)余额为15.09万亿元,同比增长18.25%。虽然从环比看有所下降，但是仍然延续了高速增长的势头，货币发行量远远高于GDP的增长速度。笔者曾就这个问题向徐滇庆教授请教，他认为正是由于过快的货币发行量导致了流动性的增加，加剧了通货膨胀。如果货币发行量得不到有效控制，通货膨胀将有可能变得不可收拾。因此，他认为在通货膨胀的刺激下，作为保值产品的房地产的价格不仅不会下降，甚至有可能出现“暴涨”的局面。
　　与货币发行量相关度的另一组数据是存贷款余额的变化。一季度人民币各项存款增加26353亿元，同比多增7606亿元。增加最多的是居民户存款，达14978亿元，同比多增3927亿元。居民存款的大量增加，在很大程度上和股市低迷有关，居民投资股市、基金的意愿下降。但是，在通货膨胀和付利率的影响下，居民手中的钱要保值增值，就必须寻找一个更加稳健的投资渠道。如果这些钱有一部分流向楼市，楼市的价格无疑将随之而起。

    当然，章林晓先生对此有不同观点，他认为，通货膨胀条件下，房地产是否能增值保值的产品，是有条件的，关键得看房地产的泡沫化程度与通货膨胀的程度对比，另外与通货膨胀所处的时期也有关系。但同时他也担心中央政府对抗不了利益集团，最后控制不了货币的发行，这有可能导致通货膨胀趋向全面恶化，此时，房价难免“水涨船高”。
　　这种担心并非没有根据。我们看到，人民币各项贷款虽然增速减缓，但仍然数量可观，显示市场对资金仍然十分饥渴。由于股市低迷，部分借贷大户已经在某种程度上“绑架”了金融机构。这使得央行在货币政策上进退两难，通货膨胀率一时难以遏止。
　　因此，从货币发行和资金动向上就可以否定房价下降的可能，至于是不是“暴涨”或许值得商榷，但不涨显然没有道理，这和个人好恶没有关系。
　　但是这种情况下的涨价，对房地产企业而言并不是一件好事，企业也处在通货膨胀的大环境下，涨价有可能是被动的，并不能缓解资金链的紧张。
　　老潘最近在和网友的例行聊天时乐观地宣布，北京楼市的春天已经来了。但是，这个春天或许和很多房企无关。 

2008年4月20日星期日 

（本文发表于《楼市》杂志）